Comment les banques centrales affectent-elles votre prêt hypothécaire ?

Les fluctuations monétaires sauvages et la hausse rapide des taux d'intérêt ont ajouté aux défis économiques auxquels les consommateurs sont confrontés. Mais comment les banques centrales affectent-elles votre prêt hypothécaire et que réserve l'avenir ? Et en tant que propriétaire, comment pouvez-vous faire face à des taux plus élevés ?

Au cours du seul mois de septembre, la Banque nationale suisse (BNS), la Réserve fédérale américaine (Fed) et la Banque centrale européenne (BCE) ont toutes relevé leurs taux d'intérêt de référence de 0,75%. La hausse rapide des taux d'intérêt aux États-Unis et en Europe pour lutter contre l'inflation marque la fin de politiques monétaires ultra-libres qui ont duré dix ans et qui se sont accompagnées d'une hausse rapide du prix des actifs, financée par des coûts d'emprunt peu élevés. Et avec elle, la baisse des coûts des prêts hypothécaires.

Hausse des taux hypothécaires

Si les banques centrales ne fixent pas directement les taux hypothécaires, ceux-ci sont largement basés sur les taux d'intérêt fixés par les banques centrales, qui fluctuent.

Voici les taux hypothécaires pour les États-Unis, qui ont atteint leur plus haut niveau depuis 2008.

Enquête sur le marché hypothécaire, FreddieMac - moyenne hebdomadaire américaine au 22.09.2022.

En Suisse, les taux hypothécaires tournent autour de 3% pour les hypothèques à taux fixe pour des durées de 3 à 10 ans et plus près de 3,5% pour les durées plus longues. Il s'agit d'une augmentation radicale par rapport à un niveau inférieur à 1 % il y a un an, alors que la BNS avait encore des taux d'intérêt bloqués à -0,75%, contre +0,5% actuellement.

Comment cela fonctionne-t-il ?

La hausse des taux d'intérêt entraîne généralement une augmentation des taux hypothécaires, ce qui rend le remboursement des prêts plus coûteux pour les nouveaux propriétaires. Les propriétaires actuels peuvent également être confrontés à des taux hypothécaires plus élevés lorsqu'ils ont besoin de refinancer leur prêt. Les propriétaires qui ont des prêts hypothécaires à taux d'intérêt variable seront aussi naturellement confrontés à des coûts plus élevés lorsque les taux d'intérêt augmenteront.

Par conséquent, des taux hypothécaires plus élevés font qu'il est plus difficile pour les propriétaires potentiels d'obtenir un prêt hypothécaire. Elle peut avoir pour effet d'accroître la pression sur les prix des loyers, car davantage de personnes sont prêtes à louer, et de réduire la demande de logements, car les coûts hypothécaires plus élevés font fuir les acheteurs potentiels.

Que nous réserve l'avenir ?

Dans leurs efforts pour faire baisser l'inflation, les banquiers centraux se lancent dans le choix difficile de refroidir l'économie. Cependant, les conséquences pourraient être que la douleur économique se propage au marché du logement, tant pour les propriétaires confrontés à des coûts hypothécaires plus élevés que pour les locataires qui ont plus de mal à trouver un logement alors que la demande augmente.

Dans l'hypothèse où les banquiers centraux parviendraient à combattre l'inflation, il est possible que les taux d'intérêt baissent à nouveau dans les années à venir, ce qui contribuerait à atténuer la pression exercée par la hausse des coûts d'emprunt.

Dans l'intervalle, les consommateurs sont confrontés au difficile dilemme de savoir si, après une hausse aussi rapide, il est judicieux de bloquer les taux hypothécaires actuellement élevés, ou si les taux d'intérêt pourraient redescendre. La réalité est plus nuancée pour certains marchés, où la demande d'achat de maisons est si forte que certains acheteurs la financent presque entièrement en espèces, ce qui rend le coût du service de la dette négligeable. Par exemple, près d'un tiers des acheteurs aux États-Unis ont acheté des maisons en liquide en juillet, contribuant ainsi à éviter la flambée des taux hypothécaires, qui ont dépassé 6 % (30 ans en USD) pour la première fois depuis 2008. En ce sens, en Suisse, il est probable que davantage d'acheteurs envisagent de retirer une partie de leurs comptes de retraite de manière anticipée afin d'alléger le poids de la hausse des taux hypothécaires.

Comment les propriétaires peuvent-ils faire face à des taux plus élevés ?

• Négocier - Bien que la hausse des coûts hypothécaires rende le service de la dette plus coûteux, la demande d'achat de maisons se refroidit rapidement, et les acheteurs pourraient donc avoir le dessus pour négocier. Faire le tour du marché et négocier les taux hypothécaires pourrait également être une stratégie efficace pour réduire la facture du prêt. Les fournisseurs pourraient être plus disposés à négocier étant donné le refroidissement du marché et la hausse des taux.

• Rester flexible - Les taux ayant augmenté rapidement pour atteindre presque le niveau le plus élevé de la décennie, une stratégie pourrait consister à diversifier les échéances des prêts hypothécaires pour rester flexible et profiter de taux potentiellement plus bas à l'avenir. Une façon d'y parvenir est d'opter pour des échéances courtes ou des prêts hypothécaires à taux d'intérêt variable, auquel cas les paiements hypothécaires pourraient être réduits dans le cas, par exemple, où un grave ralentissement économique amènerait les banques centrales à réduire les taux d'intérêt, ce qui entraînerait probablement une baisse des taux hypothécaires. Pour une approche prudente, les acheteurs peuvent vouloir diversifier les échéances afin de répartir le risque.

• Utilisez des liquidités - En apportant plus de capitaux propres à l'achat de la maison, vous pourriez alléger le coût du service d'un prêt hypothécaire important. Pour ce faire, opter pour des échéances hypothécaires plus courtes ou des paiements mensuels plus importants pourrait, avec le temps, réduire le fardeau du paiement des intérêts.

Conclusion

La hausse rapide des taux hypothécaires rendra certainement les prêts hypothécaires plus chers, mais elle pourrait contribuer à refroidir les prix des biens immobiliers pour les acheteurs potentiels. Les futurs taux hypothécaires pourraient baisser en même temps que les taux d'intérêt si les banques centrales parviennent à faire baisser rapidement l'inflation. Les propriétaires peuvent opter pour des prêts hypothécaires plus petits, négocier, diversifier les échéances et rester flexibles pour saisir les opportunités de taux potentiellement plus bas à l'avenir.